Persönlich begleitet durch Dr. Thomas Ulsamer

Pflegeimmobilie kaufenGeprüfte Objekte, persönlich begleitet

Q: Ab welchem Preis kann ich eine Pflegeimmobilie kaufen?

Die aktuell vermittelten Objekte starten ab ca. 121.338 € für ein Appartement im KfW-förderfähigen Neubau. Mit Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar) und 15–25 % Eigenkapital sind Investments ab rund 40.000–60.000 € Eigenmitteln realisierbar – der Rest wird über Bank- und KfW-Darlehen finanziert.

Q: Welche Rendite bringt eine Pflegeimmobilie?

Marktüblich sind 3,5–4,5 % Bruttomietrendite bei Neubauten mit langfristigem Mietvertrag. Die aktuell von mir vermittelten Objekte liegen zwischen rund 1,9 % und 4,6 %: Neubauten in Ballungsräumen erreichen naturgemäß niedrigere Renditen als Bestandsobjekte in ländlichen Lagen, bieten dafür andere Vorteile bei Substanz und Wiederverkauf. Dazu kommt der steuerliche Hebel: degressive AfA (5 % auf den Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG) plus optional Sonder-AfA (§ 7b EStG, zusätzlich 5 % p. a. in den ersten vier Jahren) erhöhen die Nachsteuer-Rendite in den ersten Jahren deutlich. Mein interaktiver Vergleichsrechner zeigt die Gesamtwirkung für Ihre persönlichen Annahmen.

Q: Welche steuerlichen Vorteile hat der Kauf einer Pflegeimmobilie?

Drei Hebel: (1) Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % auf den Restbuchwert (Baubeginn 10/2023–9/2029). (2) Sonder-AfA Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG mit zusätzlich bis 5 % p. a. in den ersten vier Jahren. (3) Werbungskosten für Zinsen und Erwerbsnebenkosten. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG einkommensteuerfrei. Details im Steuer-Ratgeber .

Q: Gebrauchte oder neue Pflegeimmobilie kaufen – was ist besser?

Für die meisten Anleger ist der Neubau die klarere Wahl : volle AfA-Hebel (degressiv + § 7b nur bei Neubau), KfW-Förderung, frischer 20–25-Jahre-Mietvertrag und moderner Baustandard (Effizienzhaus 40). Gebrauchte Pflegeappartements sind günstiger im Einstieg, haben aber kürzere Rest-Mietvertragslaufzeiten, nur 2 % lineare AfA und oft Sanierungsrisiken. Ich vermittle ausschließlich geprüfte Neubau-Projekte etablierter Bauträger.

Q: Wer kümmert sich nach dem Kauf um die Verwaltung?

Der Betreiber übernimmt das komplette Tagesgeschäft : Bewohner-Auswahl, Vermietung, Service, Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Für Sie als Eigentümer beschränkt sich der Aufwand auf die jährliche Steuererklärung und die WEG-Abrechnung – typisch weniger als zwei Stunden pro Jahr. Das macht Pflegeimmobilien zu einer der verwaltungsärmsten Immobilien-Anlageformen.

Jetzt Gespräch vereinbaren Persönlich für Sie da, von der Objektauswahl bis zur Finanzierung.

Sie suchen eine Pflegeimmobilie oder ein Pflegeappartement als Kapitalanlage? Ich zeige Ihnen ausschließlich geprüfte Neubau-Projekte etablierter Bauträger – KfW-förderfähig, mit 20+ Jahren Mietvertrag und vollem AfA-Hebel. Inhabergeführt, ohne Callcenter.

KfW-förderfähig

Bis 5 % degressive AfA + § 7b

Rendite bis 4,6 %

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Pflegeimmobilie oder Betreutes Wohnen?

Warum ich auf Betreutes Wohnen als moderne Pflegeimmobilie setze

Wer „Pflegeimmobilie kaufen" sucht, meint meist die ganze Familie der Sozialimmobilien: stationäre Pflegeappartements, Service-Wohnen und Betreutes Wohnen. Für Sie als Kapitalanleger funktionieren alle drei gleich – Sie kaufen ein Appartement, ein professioneller Betreiber pachtet es langfristig und zahlt eine indexierte Miete, ungeachtet der Belegung.

Ich habe mich auf Betreutes Wohnen spezialisiert, die modernste Variante der Pflegeimmobilie: Die Zielgruppe (selbstständige Senioren mit Service-Bedarf) ist deutlich größer als bei stationärer Pflege, die Wohnungen sind als normale Wohnungen konzipiert und damit drittverwendungsfähig – falls sich der Markt in 30 Jahren dreht, bleibt eine vermietbare Wohnung. Diese strukturellen Vorteile erklärt der Ratgeber zum Unterschied Pflegeimmobilie vs. Betreutes Wohnen im Detail.

Alle aktuell vermittelten Objekte sind Neubauten im KfW-40-Standard – das sichert die KfW-Förderdarlehen (Programme 297/298), die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und bei QNG-Siegel zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG.

Aktuelle Objekte

Betreutes Wohnen als Kapitalanlage im Überblick

Schwerpunkt Betreutes Wohnen, ergänzt um ausgewählte Pflegeimmobilien – alle mit professionellem Betreiber und langfristigem Mietvertrag.

Bundesland Objektart Kaufpreis Rendite AfA Fertigstellung

5 % Sonder-AfANeubau 2026

Betreutes Wohnen Gera-Zwötzen

07551 Gera-Zwötzen, Thüringen

183.844 € Kaufpreis ab

3,2% Rendite ca.

5% AfA

2026 Fertigstellung

Betreutes Wohnen 20J Mietvertrag

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5 % Sonder-AfA25J Mietvertrag

Betreutes Wohnen Gottfrieding

84177 Gottfrieding, Bayern

253.300 € Kaufpreis ab

2,95% Rendite ca.

5% AfA

Frühjahr 2028 Fertigstellung

Betreutes Wohnen 25J Mietvertrag

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25J Mietvertrag

Betreutes Wohnen Grassau

83224 Grassau, Bayern

441.000 € Kaufpreis ab

2,4% Rendite ca.

2% AfA

2021 Baujahr

Betreutes Wohnen 25J Mietvertrag

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5 % Sonder-AfANeubau 2027

Betreutes Wohnen Halberstadt

38820 Halberstadt, Sachsen-Anhalt

403.691 € Kaufpreis ab

3,2% Rendite ca.

5% AfA

2027 Fertigstellung

Betreutes Wohnen 25J Mietvertrag

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5 % Sonder-AfANeubau 2027

Betreutes Wohnen Ingolstadt

85053 Ingolstadt, Bayern

507.200 € Kaufpreis ab

2,65% Rendite ca.

5% AfA

2027 Fertigstellung

Betreutes Wohnen 25J Mietvertrag

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5 % Sonder-AfANeubau 2027

Betreutes Wohnen Mühlberg

99869 Mühlberg, Thüringen

183.844 € Kaufpreis ab

3,2% Rendite ca.

5% AfA

2027 Fertigstellung

Betreutes Wohnen 20J Mietvertrag

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5 % Sonder-AfAKfW-förderfähig

Betreutes Wohnen Olching

82140 Olching, Bayern

498.800 € Kaufpreis ab

2,74% Rendite ca.

5% AfA

Winter 2027/28 Fertigstellung

Betreutes Wohnen

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Neubau 202625J Mietvertrag

Betreutes Wohnen Osterholz-Scharmbeck

27711 Osterholz-Scharmbeck, Niedersachsen

340.666 € Kaufpreis ab

3,4% Rendite ca.

5% AfA

2026 Baujahr

Betreutes Wohnen 25J Mietvertrag

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5 % Sonder-AfANeubau 2027

Betreutes Wohnen Raubling

83064 Raubling, Bayern

285.100 € Kaufpreis ab

2,95% Rendite ca.

5% AfA

2027 Fertigstellung

Betreutes Wohnen 25J Mietvertrag

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Denkmal-AfA25J Mietvertrag

Betreutes Wohnen Kassel

34123 Kassel, Hessen

362.496 € Kaufpreis ab

2,82% Rendite ca.

2,5% AfA

1891 Fertigstellung

Betreutes Wohnen 25J Mietvertrag

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5 % Sonder-AfANeubau 2027

Betreutes Wohnen Tholey

66636 Tholey, Saarland

189.775 € Kaufpreis ab

3,1% Rendite ca.

5% AfA

2027 Fertigstellung

Betreutes Wohnen 20J Mietvertrag

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5 % Sonder-AfANeubau 2026

Betreutes Wohnen Schenklengsfeld

36277 Schenklengsfeld, Hessen

189.775 € Kaufpreis ab

3,1% Rendite ca.

5% AfA

2026 Fertigstellung

Betreutes Wohnen 20J Mietvertrag

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3,0 % Rendite

Betreutes Wohnen Schwandorf

92421 Schwandorf, Bayern

320.900 € Kaufpreis ab

3,0% Rendite ca.

5% AfA

2025 Baujahr

Betreutes Wohnen

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5 % Sonder-AfANeubau 2026

Betreutes Wohnen Straubing

94315 Straubing, Bayern

516.800 € Kaufpreis ab

2,28% Rendite ca.

5% AfA

2026 Fertigstellung

Betreutes Wohnen 25J Mietvertrag

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25J Mietvertrag4,5 % Rendite

Pflegeimmobilie Altena

58762 Altena, Nordrhein-Westfalen

186.644 € Kaufpreis ab

4,5% Rendite ca.

3% AfA

2024 Baujahr

Pflegeimmobilie 25J Mietvertrag

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4,0 % RenditeEinstiegspreis

Pflegeimmobilie Bad Kötzting

93444 Bad Kötzting, Bayern

159.900 € Kaufpreis ab

4,0% Rendite ca.

2% AfA

1996 (Modernisierung 2024) Baujahr

Pflegeimmobilie 20J Mietvertrag

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4,6 % RenditeEinstiegspreis

Pflegeimmobilie Boxberg

02943 Boxberg, Sachsen

121.338 € Kaufpreis ab

4,6% Rendite ca.

3,2% AfA

2005 Baujahr

Pflegeimmobilie

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3,6 % Rendite

Pflegeimmobilie Burhave

26969 Burhave, Niedersachsen

233.557 € Kaufpreis ab

3,6% Rendite ca.

5% AfA

2005 (An- und Umbau 2020) Baujahr

Pflegeimmobilie

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4,0 % RenditeEinstiegspreis

Pflegeimmobilie Eschenburg

35713 Eschenburg, Hessen

165.900 € Kaufpreis ab

4,0% Rendite ca.

2% AfA

2019 Baujahr

Pflegeimmobilie 20J Mietvertrag

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Neubau 20283,2 % Rendite

Pflegeimmobilie Hachenburg

57627 Hachenburg, Rheinland-Pfalz

247.069 € Kaufpreis ab

3,2% Rendite ca.

5% AfA

2028 Fertigstellung

Pflegeimmobilie 20J Mietvertrag

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Neubau 202725J Mietvertrag

Pflegeimmobilie Halberstadt

38820 Halberstadt, Sachsen-Anhalt

245.236 € Kaufpreis ab

3,3% Rendite ca.

5% AfA

2027 Fertigstellung

Pflegeimmobilie 25J Mietvertrag

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25J Mietvertrag3,2 % Rendite

Pflegeimmobilie Lechbruck am See

86983 Lechbruck am See, Bayern

266.500 € Kaufpreis ab

3,2% Rendite ca.

3% AfA

2025 Baujahr

Pflegeimmobilie 25J Mietvertrag

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Neubau 202625J Mietvertrag

Pflegeimmobilie Osterholz-Scharmbeck

27711 Osterholz-Scharmbeck, Niedersachsen

218.650 € Kaufpreis ab

3,6% Rendite ca.

5% AfA

2026 Baujahr

Pflegeimmobilie 25J Mietvertrag

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4,1 % RenditeEinstiegspreis

Pflegeimmobilie Renchen

77872 Renchen, Baden-Württemberg

172.500 € Kaufpreis ab

4,1% Rendite ca.

2% AfA

2006 Baujahr

Pflegeimmobilie 20J Mietvertrag

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Neubau 20273,4 % Rendite

Pflegeimmobilie Tholey

66636 Tholey, Saarland

219.815 € Kaufpreis ab

3,4% Rendite ca.

3% AfA

2027 Fertigstellung

Pflegeimmobilie 20J Mietvertrag

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Neubau 20263,6 % Rendite

Pflegeimmobilie Schenklengsfeld

36277 Schenklengsfeld, Hessen

215.059 € Kaufpreis ab

3,6% Rendite ca.

3% AfA

2026 Fertigstellung

Pflegeimmobilie 20J Mietvertrag

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25J Mietvertrag4,0 % Rendite

Pflegeimmobilie Schüttorf

48465 Schüttorf, Niedersachsen

163.305 € Kaufpreis ab

4,0% Rendite ca.

3% AfA

2024 Baujahr

Pflegeimmobilie 25J Mietvertrag

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5 % Sonder-AfANeubau 2027

Pflegeimmobilie Springe

31832 Springe, Niedersachsen

220.099 € Kaufpreis ab

3,1% Rendite ca.

5% AfA

2027 Fertigstellung

Pflegeimmobilie 25J Mietvertrag

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Neubau 202625J Mietvertrag

Pflegeimmobilie Troisdorf

53840 Troisdorf, Nordrhein-Westfalen

210.120 € Kaufpreis ab

3,7% Rendite ca.

5% AfA

2026 Baujahr

Pflegeimmobilie 25J Mietvertrag

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So läuft die Beratung

In vier Schritten zur eigenen Pflegeimmobilie

Erstgespräch & Zieldefinition
Budget, Steuerprofil, Anlageziel – ich kläre, ob und welches Objekt zu Ihrer Situation passt. Unverbindlich, Rückmeldung in 24 Stunden.
Objektauswahl & Prüfunterlagen
Sie erhalten Exposé, Mietvertrag-Eckdaten, Betreiber-Bonität und Bauträger-Historie der passenden Objekte – transparent und vollständig.
Finanzierung & Steueroptimierung
Auf Wunsch begleite ich die Finanzierungsstruktur inkl. KfW-Programme und stimme die AfA-Strategie mit Ihrem Steuerberater ab.
Notartermin & Übergabe
Kaufvertrag, Grundbucheintrag, Übergabe an den Betreiber – danach beschränkt sich Ihr Aufwand auf die jährliche Steuererklärung.

Häufige Fragen zum Kauf einer Pflegeimmobilie

Was ist der Unterschied zwischen einer Pflegeimmobilie und Betreutem Wohnen?

Beide gehören zur Familie der Sozialimmobilien und funktionieren für Kapitalanleger nahezu identisch: Sie kaufen ein Appartement und verpachten es langfristig an einen professionellen Betreiber. Die klassische Pflegeimmobilie ist ein Zimmer in einem stationären Pflegeheim (Bewohner mit Pflegegrad). Betreutes Wohnen richtet sich an Senioren, die noch selbstständig leben und Services nach Bedarf dazubuchen. Betreutes Wohnen gilt als das modernere Konzept mit breiterer Zielgruppe und besserer Drittverwendungsfähigkeit. Details im Vergleichs-Ratgeber.

Ab welchem Preis kann ich eine Pflegeimmobilie kaufen?

Die aktuell vermittelten Objekte starten ab ca. 121.338 € für ein Appartement im KfW-förderfähigen Neubau. Mit Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar) und 15–25 % Eigenkapital sind Investments ab rund 40.000–60.000 € Eigenmitteln realisierbar – der Rest wird über Bank- und KfW-Darlehen finanziert.

Welche Rendite bringt eine Pflegeimmobilie?

Marktüblich sind 3,5–4,5 % Bruttomietrendite bei Neubauten mit langfristigem Mietvertrag. Die aktuell von mir vermittelten Objekte liegen zwischen rund 1,9 % und 4,6 %: Neubauten in Ballungsräumen erreichen naturgemäß niedrigere Renditen als Bestandsobjekte in ländlichen Lagen, bieten dafür andere Vorteile bei Substanz und Wiederverkauf. Dazu kommt der steuerliche Hebel: degressive AfA (5 % auf den Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG) plus optional Sonder-AfA (§ 7b EStG, zusätzlich 5 % p. a. in den ersten vier Jahren) erhöhen die Nachsteuer-Rendite in den ersten Jahren deutlich. Mein interaktiver Vergleichsrechner zeigt die Gesamtwirkung für Ihre persönlichen Annahmen.

Wie sicher sind die Mieteinnahmen bei einer Pflegeimmobilie?

Sie vermieten nicht an einzelne Bewohner, sondern verpachten an einen professionellen Betreiber per 20–25-Jahres-Vertrag. Die Miete fließt ungeachtet der Belegung des einzelnen Appartements und ist in der Regel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Das Restrisiko ist die Betreiber-Insolvenz – deshalb prüfe ich bei jeder Vermittlung die Bilanzhistorie und Trägerstruktur des Betreibers. Mehr im Ratgeber Mietsicherheit.

Was passiert bei einer Betreiberinsolvenz?

Ihr Appartement bleibt Ihr Eigentum, mit eigenem Grundbuchblatt. Bei stationären Pflegeeinrichtungen wirkt zusätzlich die heimrechtliche Aufsicht der Länder darauf hin, dass die Versorgung der Bewohner weiterläuft; in der Praxis konnten viele Standorte an einen Ersatzbetreiber übergeben werden. Ein automatischer Anspruch darauf besteht nicht, und ein Betreiberwechsel kann zu Mietausfall, geänderten Konditionen oder längerem Stillstand führen. Anders als eine Wohnung im Betreuten Wohnen lässt sich ein Pflegeheimzimmer nicht ohne Weiteres regulär vermieten – deshalb ist die Bonität des Betreibers hier das entscheidende Prüfkriterium.

Welche steuerlichen Vorteile hat der Kauf einer Pflegeimmobilie?

Drei Hebel: (1) Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % auf den Restbuchwert (Baubeginn 10/2023–9/2029). (2) Sonder-AfA Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG mit zusätzlich bis 5 % p. a. in den ersten vier Jahren. (3) Werbungskosten für Zinsen und Erwerbsnebenkosten. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG einkommensteuerfrei. Details im Steuer-Ratgeber.

Gebrauchte oder neue Pflegeimmobilie kaufen – was ist besser?

Für die meisten Anleger ist der Neubau die klarere Wahl: volle AfA-Hebel (degressiv + § 7b nur bei Neubau), KfW-Förderung, frischer 20–25-Jahre-Mietvertrag und moderner Baustandard (Effizienzhaus 40). Gebrauchte Pflegeappartements sind günstiger im Einstieg, haben aber kürzere Rest-Mietvertragslaufzeiten, nur 2 % lineare AfA und oft Sanierungsrisiken. Ich vermittle ausschließlich geprüfte Neubau-Projekte etablierter Bauträger.

Wer kümmert sich nach dem Kauf um die Verwaltung?

Der Betreiber übernimmt das komplette Tagesgeschäft: Bewohner-Auswahl, Vermietung, Service, Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Für Sie als Eigentümer beschränkt sich der Aufwand auf die jährliche Steuererklärung und die WEG-Abrechnung – typisch weniger als zwei Stunden pro Jahr. Das macht Pflegeimmobilien zu einer der verwaltungsärmsten Immobilien-Anlageformen.

Welche Pflegeimmobilie zu Ihnen passt

Das entscheiden Kaufpreis, Standort, Betreiber und Ihre Steuersituation – bei jedem Anleger anders. Sagen Sie mir, worauf es Ihnen ankommt: Ich sage Ihnen, welche der derzeit 29 Objekte dafür in Frage kommen – und welche nicht.

Weil Werte mehr sind als Zahlen

Dr. Thomas Ulsamer

Werte erkennen. Vertrauen verdienen. Verantwortung übernehmen.

Hinter dieser Plattform stehe ich, Dr. Thomas Ulsamer. Seit über 25 Jahren begleite ich Anleger bei substanzorientierten Immobilien-Investments.

Ich arbeite mit etablierten Bauträgern zusammen: Qualität vor Quantität, persönliche Begleitung von der Objektauswahl bis zur Finanzierung, ein Ansprechpartner.

29 Objektein 10 Bundesländern

ab 121.338 €Einstiegspreis

bis 25 JahreMietvertragslaufzeit

25+ Jahreeigene Markterfahrung