Q: Ab welchem Preis kann ich eine Pflegeimmobilie kaufen?

Die aktuell vermittelten Objekte starten ab ca. 183.844 € für ein Appartement im KfW-förderfähigen Neubau. Mit Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar) und 15–25 % Eigenkapital sind Investments ab rund 40.000–60.000 € Eigenmitteln realisierbar — der Rest wird über Bank- und KfW-Darlehen finanziert.

Q: Welche Rendite bringt eine Pflegeimmobilie?

Marktüblich sind 3,5–4,5 % Bruttomietrendite bei Neubauten mit langfristigem Pachtvertrag. Dazu kommt der steuerliche Hebel: degressive AfA (5 % auf den Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG) plus optional Sonder-AfA (§ 7b EStG, zusätzlich 5 % p. a. in den ersten vier Jahren) erhöhen die Nachsteuer-Rendite in den ersten Jahren deutlich. Unser interaktiver Vergleichsrechner zeigt die Gesamtwirkung für Ihre persönlichen Annahmen.

Q: Welche steuerlichen Vorteile hat der Kauf einer Pflegeimmobilie?

Drei Hebel: (1) Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % auf den Restbuchwert (Baubeginn 10/2023–9/2029). (2) Sonder-AfA Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG mit zusätzlich bis 5 % p. a. in den ersten vier Jahren. (3) Werbungskosten für Zinsen und Erwerbsnebenkosten. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG einkommensteuerfrei. Details im Steuer-Ratgeber .

Q: Gebrauchte oder neue Pflegeimmobilie kaufen — was ist besser?

Für die meisten Anleger ist der Neubau die klarere Wahl : volle AfA-Hebel (degressiv + § 7b nur bei Neubau), KfW-Förderung, frischer 20–25-Jahre-Pachtvertrag und moderner Baustandard (Effizienzhaus 40). Gebrauchte Pflegeappartements sind günstiger im Einstieg, haben aber kürzere Rest-Pachtlaufzeiten, nur 2 % lineare AfA und oft Sanierungsrisiken. Wir vermitteln ausschließlich geprüfte Neubau-Projekte etablierter Bauträger.

Q: Wer kümmert sich nach dem Kauf um die Verwaltung?

Der Betreiber übernimmt das komplette Tagesgeschäft : Bewohner-Auswahl, Vermietung, Service, Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Für Sie als Eigentümer beschränkt sich der Aufwand auf die jährliche Steuererklärung und die WEG-Abrechnung — typisch weniger als zwei Stunden pro Jahr. Das macht Pflegeimmobilien zu einer der verwaltungsärmsten Immobilien-Anlageformen.

Question 1

Was ist der Unterschied zwischen einer Pflegeimmobilie und Betreutem Wohnen?

Accepted Answer

Beide gehören zur Familie der Sozialimmobilien und funktionieren für Kapitalanleger nahezu identisch: Sie kaufen ein Appartement und verpachten es langfristig an einen professionellen Betreiber. Die klassische Pflegeimmobilie ist ein Zimmer in einem stationären Pflegeheim (Bewohner mit Pflegegrad). Betreutes Wohnen richtet sich an Senioren, die noch selbstständig leben und Services nach Bedarf dazubuchen. Betreutes Wohnen gilt als das modernere Konzept mit breiterer Zielgruppe und besserer Drittverwendungsfähigkeit. Details im Vergleichs-Ratgeber.

Question 2

Ab welchem Preis kann ich eine Pflegeimmobilie kaufen?

Accepted Answer

Die aktuell vermittelten Objekte starten ab ca. 183.844 € für ein Appartement im KfW-förderfähigen Neubau. Mit Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar) und 15–25 % Eigenkapital sind Investments ab rund 40.000–60.000 € Eigenmitteln realisierbar — der Rest wird über Bank- und KfW-Darlehen finanziert.

Question 3

Welche Rendite bringt eine Pflegeimmobilie?

Accepted Answer

Marktüblich sind 3,5–4,5 % Bruttomietrendite bei Neubauten mit langfristigem Pachtvertrag. Dazu kommt der steuerliche Hebel: degressive AfA (5 % auf den Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG) plus optional Sonder-AfA (§ 7b EStG, zusätzlich 5 % p. a. in den ersten vier Jahren) erhöhen die Nachsteuer-Rendite in den ersten Jahren deutlich. Unser interaktiver Vergleichsrechner zeigt die Gesamtwirkung für Ihre persönlichen Annahmen.

Question 4

Wie sicher sind die Mieteinnahmen bei einer Pflegeimmobilie?

Accepted Answer

Sie vermieten nicht an einzelne Bewohner, sondern verpachten an einen professionellen Betreiber per 20–25-Jahres-Vertrag. Die Pacht fließt unabhängig von der Belegung des einzelnen Appartements und ist in der Regel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Das Restrisiko ist die Betreiber-Insolvenz — deshalb prüfen wir bei jeder Vermittlung die Bilanzhistorie und Trägerstruktur des Betreibers. Mehr im Ratgeber Mietsicherheit.

Question 5

Welche steuerlichen Vorteile hat der Kauf einer Pflegeimmobilie?

Accepted Answer

Drei Hebel: (1) Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % auf den Restbuchwert (Baubeginn 10/2023–9/2029). (2) Sonder-AfA Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG mit zusätzlich bis 5 % p. a. in den ersten vier Jahren. (3) Werbungskosten für Zinsen und Erwerbsnebenkosten. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG einkommensteuerfrei. Details im Steuer-Ratgeber.

Question 6

Gebrauchte oder neue Pflegeimmobilie kaufen — was ist besser?

Accepted Answer

Für die meisten Anleger ist der Neubau die klarere Wahl: volle AfA-Hebel (degressiv + § 7b nur bei Neubau), KfW-Förderung, frischer 20–25-Jahre-Pachtvertrag und moderner Baustandard (Effizienzhaus 40). Gebrauchte Pflegeappartements sind günstiger im Einstieg, haben aber kürzere Rest-Pachtlaufzeiten, nur 2 % lineare AfA und oft Sanierungsrisiken. Wir vermitteln ausschließlich geprüfte Neubau-Projekte etablierter Bauträger.

Question 7

Wer kümmert sich nach dem Kauf um die Verwaltung?

Accepted Answer

Der Betreiber übernimmt das komplette Tagesgeschäft: Bewohner-Auswahl, Vermietung, Service, Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Für Sie als Eigentümer beschränkt sich der Aufwand auf die jährliche Steuererklärung und die WEG-Abrechnung — typisch weniger als zwei Stunden pro Jahr. Das macht Pflegeimmobilien zu einer der verwaltungsärmsten Immobilien-Anlageformen.

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