Was vergleicht der Rechner?
Zwei Wege, langfristig Vermögen aufzubauen, treffen aufeinander. Auf der einen Seite steht die klassische ETF-Anlage: Das vorhandene Eigenkapital fließt einmalig in einen weltweit streuenden Aktien-ETF, läuft über die Haltedauer mit der Marktrendite minus Kostenquote und wird am Ende mit Abgeltungsteuer belastet. Auf der anderen Seite steht das Betreute Wohnen: Das gleiche Eigenkapital dient als Sicherheit für eine fremdfinanzierte Wohneinheit, der Mieter tilgt einen Teil des Darlehens, die Mieten steigen mit der Indexierung, und Abschreibungen (degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG plus optional Sonder-AfA nach § 7b EStG) reduzieren die laufende Steuerlast deutlich.
Beide Modelle haben ihre Stärken und ihre Schwächen. Ein ETF ist liquide und flexibel, ein Immobilieninvestment bietet Substanz, Hebelwirkung und Inflationsschutz. Der Rechner zeigt das Endvermögen nach Ihrer gewünschten Haltedauer und legt offen, woher der Vermögenszuwachs bei der Immobilie kommt.
Der Vergleichsrechner
- Betreutes Wohnen
- ETF-Depot
Zusammensetzung Betreutes Wohnen
| Wertzuwachs Immobilie | – |
| Getilgtes Darlehen | – |
| Kumulierte Liquidität nach Steuern | – |
| – Erwerbsnebenkosten | – |
| – Verkaufsnebenkosten | – |
| – Veräußerungssteuer | – |
| Vermögenszuwachs über das Eigenkapital hinaus | – |
Jahresverlauf im Detail anzeigen
| Jahr | Miete | Zinsen | Tilgung | AfA | Steuerwirkung | Liquidität n. St. | Restschuld |
|---|
Illustratives Musterbeispiel, keine vertraglich vereinbarte Zusage und keine Anlageempfehlung. Die Sonder-AfA nach § 7b setzt eine Einstufung als Wohnzweck und die Einhaltung der Baukostenobergrenze von 5.200 € je Quadratmeter je Einheit voraus, die objektbezogen zu prüfen ist. Veräußerungsgewinn nach zehn Jahren einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Abstimmung mit dem Steuerberater empfohlen.
So liest man die Ergebnisse
Drei Ergebniskarten zeigen das Endvermögen nach der gewählten Haltedauer: das ETF-Depot netto, das Betreute Wohnen netto und die Differenz zwischen beiden Wegen. Jeweils ergänzt um die Eigenkapitalrendite p. a., die zeigt, wie viel Prozent das eingesetzte Eigenkapital pro Jahr gewachsen ist.
Das Liniendiagramm darunter zeigt das Vermögen nach Verkauf Jahr für Jahr — also das, was Sie tatsächlich auf dem Konto hätten, wenn Sie in diesem Jahr liquidieren würden. Beim Betreuten Wohnen setzt sich der Wert aus dem Marktwert der Immobilie abzüglich Verkaufsnebenkosten und Restschuld plus der kumulierten Liquidität nach Steuern zusammen. Beim ETF ist es der aktuelle Depotwert abzüglich der Abgeltungsteuer, die bei sofortigem Verkauf fällig würde.
Die Mechanik hinter den Zahlen
Bei der Immobilie
Vier Bausteine erzeugen den Vermögenszuwachs:
- Wertsteigerung: Der Immobilienwert wächst jährlich mit dem angesetzten Faktor.
- Tilgungsgewinn: Das Darlehen schmilzt durch die Annuität — der Mieter zahlt einen Teil davon.
- Liquidität nach Steuern: Mieteinnahmen abzüglich Zinsen, Tilgung, nicht umlagefähiger Kosten und zuzüglich der Steuerersparnis aus AfA-Wirkung.
- Steuervorteile: Degressive AfA (5 % auf den Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG) plus optional Sonder-AfA (zusätzlich 5 % p. a. auf bis zu 100.000 € in den ersten vier Jahren nach § 7b EStG). Beide kombiniert erzeugen in den ersten Jahren oft eine Steuererstattung, die die Liquidität deutlich verbessert. Auf den eingegebenen Grenzsteuersatz rechnet der Rechner zusätzlich den Solidaritätszuschlag (5,5 %) und die ggf. eingegebene Kirchensteuer auf — konsistent zur Belastung beim ETF-Verkauf.
Gegenüber stehen die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) und die Verkaufsnebenkosten. Beide werden als verlorene Mittel verbucht und vom Vermögenszuwachs abgezogen.
Beim ETF
Hier ist die Mechanik direkt: Das Eigenkapital wächst mit der angesetzten Bruttorendite minus der Kostenquote (TER) über die Haltedauer. Beim Verkauf greift die Abgeltungsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer auf den Gewinn — wegen der Teilfreistellung von 30 % für Aktien-ETFs reduziert sich die Bemessungsgrundlage entsprechend.
Der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 € jährlich ist im Rechner aus Vergleichsgründen nicht abgezogen, um auch höhere Eigenkapital-Beträge sauber abzubilden.
Wo der Hebel arbeitet
Die zentrale Frage lautet nicht, wer in den ersten Jahren renditestärker wirkt, sondern wer am Ende mehr Vermögen erzeugt hat. Der Hebel der Immobilie liegt darin, dass nicht nur das Eigenkapital für Sie arbeitet, sondern auch das Bankkapital — finanziert vom Mieter über die Laufzeit. Voraussetzung: Die Mieten bleiben stabil und der Pachtvertrag mit dem Betreiber trägt das Vermietungsrisiko über die gesamte Haltedauer.
Beim Betreuten Wohnen ist das aufgrund der Indexmiete und der 20- bis 25-jährigen Generalmietverträge mit professionellen Pflegebetreibern strukturell anders gelagert als bei einer klassischen Eigentumswohnung. Die Mietausfallquote ist daher in der Regel deutlich geringer — auch unsere Marktprognose zeigt, warum sich diese Nachfrageseite bis 2055 weiter verfestigt.
Hinweistext zu den Annahmen
Alle Werte sind Annahmen, keine Prognosen. Der Rechner ist als Werkzeug für die eigene Einordnung gedacht, nicht als Anlageempfehlung. Reale Objekte unterliegen objektspezifischen Bedingungen — Bauträger, Lage, Pachtvertragskonditionen und Förderfähigkeit beeinflussen die tatsächlichen Cashflows erheblich. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist an konkrete Auflagen geknüpft (Baukostengrenze, Wohnzweck, Effizienzhaus-Standard ab 2023), die objektbezogen zu prüfen sind. Eine Abstimmung mit dem Steuerberater zur konkreten persönlichen Situation ist vor jeder Investitionsentscheidung empfehlenswert.
Für die Einordnung einzelner Objekte und konkreter Eingangsdaten: unverbindlich Beratung anfordern — wir gehen die Annahmen gerne mit Ihnen durch.
