Drei Hebel, die zusammenwirken
Im Gegensatz zu Aktien, ETFs oder Festgeld bietet eine Betreutes-Wohnen-Immobilie gleich drei steuerliche Hebel, die sich kombinieren lassen:
- Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (5 % p.a. auf den verbleibenden Buchwert)
- Sonder-AfA Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG (zusätzliche 5 % p.a. in den ersten vier Jahren, gedeckelt auf 4.000 €/m²)
- Werbungskostenabzug für Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten (§ 9 EStG)
Eine Vertiefung der einzelnen AfA-Modelle finden Sie im Beitrag AfA bei Betreutem Wohnen.
1. Degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG, 5 % auf den Restwert
Die degressive AfA wird auf den verbleibenden Buchwert angewendet. Im ersten Jahr 5 %, im zweiten Jahr 5 % vom Restwert, und so weiter. Das bedeutet: in den ersten Jahren hohe Abschreibungsbeträge, später abnehmend.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 320.000 €
| Jahr | Restwert | Degressive AfA 5 % |
|---|---|---|
| 1 | 320.000 € | 16.000 € |
| 2 | 304.000 € | 15.200 € |
| 3 | 288.800 € | 14.440 € |
| 4 | 274.360 € | 13.718 € |
Nach einigen Jahren ist ein Wechsel auf die lineare AfA möglich und meist günstiger.
2. Sonder-AfA Mietwohnungsneubau nach §7b EStG
Zusätzlich zur degressiven AfA können in den ersten vier Jahren weitere bis zu 5 % geltend gemacht werden, bei neuen Mietwohnungen mit Bauantrag im förderfähigen Zeitraum (01.09.2018–31.12.2021 oder 01.01.2023–30.09.2029).
Wichtig: Die Sonder-AfA ist gedeckelt auf eine Bemessungsgrundlage von 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche; die Förderhöchstgrenze für die Baukosten liegt bei 5.200 € pro Quadratmeter. Bei höheren Kaufpreisen pro Quadratmeter greift die Sonder-AfA also nur teilweise.
Im Beispiel: Bei einer Wohnfläche von 60 m² liegt die maximale Bemessungsgrundlage bei 240.000 € (60 × 4.000). Daraus ergibt sich eine jährliche Sonder-AfA von 12.000 €, kumuliert über vier Jahre 48.000 €.
Die Sonder-AfA wird zusätzlich zur degressiven oder linearen AfA gewährt, nicht statt dieser.
3. Werbungskosten
Alle Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie sind als Werbungskosten absetzbar:
- Finanzierungszinsen, bei 60 % Finanzierung schnell mehrere Tausend Euro pro Jahr
- Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, über die Haltedauer abschreibbar
- Bewirtschaftungskosten, meist gering bei Betreutem Wohnen (Betreiber übernimmt das meiste)
- Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Immobilie
Gesamtwirkung im Beispiel
Investition: 400.000 €, 60 % finanziert zu 4 % Zinsen, Spitzensteuersatz 42 %:
| Position | Jahr 1 | Über 4 Jahre |
|---|---|---|
| Degressive AfA | 16.000 € | ca. 58.000 € |
| Sonder-AfA | 16.000 € | 64.000 € |
| Zinsen (Werbungskosten) | 9.600 € | ca. 35.000 € |
| Steuerersparnis (42 %) | ~17.500 € | ~66.700 € |
Das entspricht in den ersten vier Jahren einer zusätzlichen Netto-Rendite von 4 bis 5 Prozentpunkten p.a., unabhängig von der laufenden Mietrendite.
Wichtige Voraussetzungen
- Vermietungsabsicht, Eigennutzung schließt die Vorteile aus
- Erstkäufer, Sie kaufen direkt vom Bauträger
- Förderfähiger Zeitraum, die Sonder-AfA ist befristet; prüfen Sie den aktuellen Stand
- Saubere Steuererklärung, die Vorteile entfalten sich nur bei korrekter Dokumentation
Was bei kleinerem Einkommen?
Bei Einkommen unter dem Spitzensteuersatz sinkt die absolute Ersparnis proportional. Trotzdem lohnt sich Betreutes Wohnen oft, weil Mietrendite plus Wertstabilität auch ohne hohen Steuer-Effekt attraktiv sind. Eine individuelle Steuerrechnung zeigt, ob sich das Investment in Ihrer Situation rechnet.
Fazit
Drei steuerliche Hebel addieren sich bei Betreutem Wohnen zu einem signifikanten Liquiditätsvorteil, am stärksten in den ersten vier Jahren. Danach lebt das Investment von Mietrendite und Wertstabilität.
Eine konkrete Steuerrechnung ist Teil jeder Beratung. Eine zusätzliche Abstimmung mit Ihrem Steuerberater empfehlen wir vor jeder Investitionsentscheidung.
Weiterführend
Verwandte Ratgeber:
- AfA bei Betreutem Wohnen — die drei AfA-Modelle im Detail
- Finanzierung einer Betreutes-Wohnen-Immobilie — wie Werbungskosten und Zinsabzug zusammenspielen
- KfW-Förderung für Betreutes Wohnen — staatliche Hebel auf der Finanzierungsseite
- Rendite bei Betreutem Wohnen — wie Steuer-Effekte die Gesamtrendite prägen
Konkrete Objekte: Aktuell vermittelbare Einheiten mit Sonder-AfA-Eignung in unserer Standortübersicht.
Rechtlicher Hinweis: Diese Darstellung dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Beispielrechnungen sind illustrativ. Konkrete steuerliche Effekte hängen von Ihrer individuellen Situation, der Vertragsgestaltung und der aktuellen Gesetzgebung ab. Stand der Informationen: Mai 2026.
