Betreutes Wohnen
Leonberg

In der Ostertagstraße 44 in Leonberg eröffnete 1977 das Seniorenzentrum am Parksee, damals mit 116 Pflegeplätzen und 75 betreuten Wohnungen. Die bisherige Nutzung endete 2023, Carestone hat das Haus übernommen und baut es zum Seniorenwohnen am Parksee um: Nach einer Kernsanierung entstehen 132 betreute Wohnungen und eine Tagespflege. Die Sanierung soll laut Anbieter voraussichtlich im Juni 2027 beginnen, die Übergabe an den Betreiber ist zwischen dem 01.07. und dem 01.10.2028 vorgesehen.

Die Wohnungen sind 55,75 bis 96,53 m² groß, einschließlich des Anteils an der Gemeinschaftsfläche, und werden als Wohnungseigentum verkauft. Die Kaufpreise liegen laut Preisliste vom 28.09.2026 zwischen 236.846 € und 409.834 €, die monatliche Kaltmiete zwischen rund 691 € und 1.195 €. Der Anbieter weist eine anfängliche Mietrendite von ca. 3,5 % aus. Zum Vertriebsstart waren alle 132 Wohnungen frei; den aktuellen Stand frage ich beim Anbieter ab.

Betreiber ist die Esenio Residenz Leonberg GmbH aus der inhabergeführten Esenio Gruppe, deren Konzept „Wohnen mit Service nach Bedarf“ Wohnen, Service, Betreuung und Pflege verbindet. Der Pachtvertrag läuft 20 Jahre mit zwei Verlängerungsoptionen von je 5 Jahren. Als Mietsicherheit nennt der Anbieter eine Bankbürgschaft über drei Monatsmieten und ein verpfändetes Konto in Höhe weiterer drei Monatsmieten. Die Miete ist die ersten drei Jahre indexfrei, ab dem vierten Mietjahr und danach alle zwei Jahre wird sie zu 65 % an die Indexveränderung angepasst. Laut Anbieter ist die Miete auch bei Nicht-Belegung geschuldet; das verlagert das Vermietungsrisiko auf den Betreiber — es entfällt nicht.

Die erste Mietzahlung erfolgt laut Anbieter frühestens zum 01.11.2028, spätestens zum 01.02.2029. Vorgesehen ist ein Pre-Opening von 12 Monaten, von dem der Käufer 4 Monate und der Verkäufer 8 Monate trägt. Für die Verwaltung nennt der Anbieter 32,50 € im Monat je Wohnung und empfiehlt eine Erhaltungsrücklage von 2,00 € je Quadratmeter und Jahr. Hinzu kommen 5,0 % Grunderwerbsteuer und ca. 1,5 % Notar- und Vollzugskosten.

Steuer und Förderung: Weil es sich um einen Bestandsbau handelt, gilt keine degressive AfA und keine Sonder-AfA nach § 7b. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer weist laut Anbieter eine lineare Abschreibung von 5 % pro Jahr über 20 Jahre aus (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG), bei einem Gebäudeanteil von 93 %. Zur Förderung nennt das Faktenblatt das Haus als voraussichtlich förderfähig als Effizienzhaus 55 EE: bis zu 150.000 € KfW-Förderdarlehen und bis zu 22.500 € Tilgungszuschuss je Wohnung, vorbehaltlich der Bestätigung durch den Energieeffizienz-Experten und der dann geltenden KfW-Bedingungen. Das Portal des Anbieters führt derzeit keine abrufbaren KfW-Mittel; ob und wann die Förderung beantragt werden kann, kläre ich vor dem Kauf.

Für alle Erwerber und deren nächste Familienangehörige besteht laut Faktenblatt ein bevorzugtes Belegungsrecht in allen von der Esenio Gruppe betriebenen Einrichtungen.