5 % Sonder-AfANeubau 2026
Betreutes Wohnen Gera-Zwötzen
07551 Gera-Zwötzen, Thüringen
183.844 € Kaufpreis ab
3,2% Rendite ca.
5% AfA
2026 Fertigstellung
Persönlich begleitet durch Dr. Thomas Ulsamer Betreutes Wohnen
Betreutes Wohnen
als Kapitalanlage.Substanzorientiertes Investieren.
Langfristige Mietverträge, KfW-Förderung und bis zu 5 % degressive AfA. Bundesweit verfügbare Senioren-Wohnanlagen von etablierten Bauträgern, persönlich begleitet.
Jetzt Gespräch vereinbaren Persönlich für Sie da, von der Objektauswahl bis zur Finanzierung.
Vielen Dank!
Dr. Thomas Ulsamer meldet sich innerhalb von 24 Stunden persönlich bei Ihnen.
KfW-gefördert
Bis 5% degressive AfA
20J+ Mietvertrag
Top-Anbieter
+1,8 Mio. Pflegebedürftige zusätzlich bis 2055
~ 540.000 Fehlende Seniorenwohnungen
bis 5 % Degressive AfA möglich
20–30 J. Mietvertrag
Was Betreutes Wohnen leistet
Drei Argumente, die diese Anlageform tragen
Steueroptimierung, demografische Sicherheit und planbare Mieten, eine Kombination, die altersgerechte Wohnimmobilien für Kapitalanleger so attraktiv macht.
Steuern
Degressive AfA + KfW-Förderung
- Bis zu 5 % degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG; ggf. zusätzlich Sonder-AfA nach § 7b EStG
- Bis zu 150.000 € KfW-Förderdarlehen pro Einheit
- Werbungskostenabzug auf Finanzierung & Bewirtschaftung
Demografie
Strukturelle Nachfragesteigerung
- Hochaltrige Bevölkerung wächst um 37 % bis 2040 (Destatis)
- Strukturelle Knappheit an altersgerechtem Wohnraum
- Mieten oft an den Verbraucherpreisindex gekoppelt
- Politisch stabile Förderkulisse
Konzept
20-25 Jahre Mietvertrag, kein Mieterstress
- Miete durch professionelle Betreiber
- Miete ungeachtet der Belegung
- Vermarktung, Verwaltung, Instandhaltung beim Betreiber
- Indexierte Mieterträge bei vielen Anbietern
Steuervorteil sichtbar machen
Wie sich die Abschreibung auswirkt
Verschieben Sie die Regler. Sie sehen sofort, wie viel von Ihrer Steuerlast eine Betreutes-Wohnen-Immobilie zurückbringt.
150.000 €800.000 €
40.000 €250.000 €
Ihr Spitzensteuersatz 42 %
Steuerersparnis Jahr 1 10.702 € durch 5 % degressive AfA + 5 % §7b-Sonder-AfA
Steuerersparnis über 4 Jahre 40.750 € kumulierte Ersparnis aus AfA und Sonderabschreibung
Vereinfachte Berechnung auf Basis der Grundtabelle 2026 und Ihres zu versteuernden Einkommens, 84,5 % Gebäudeanteil, ohne Soli und Kirchensteuer. Angesetzt werden 5 % degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG sowie 5 % Sonder-AfA nach § 7b EStG auf die gesetzlich gedeckelte Bemessungsgrundlage von 4.000 €/m² Wohnfläche; da dieser Rechner nicht an ein Objekt gebunden ist, unterstelle ich dafür 42,91 m² Wohnfläche, den Median der aktiven Objekte mit hinterlegter Wohnfläche. Ob die Voraussetzungen des § 7b (u. a. Baukostenobergrenze) vorliegen, ist objektbezogen zu prüfen. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrer individuellen Situation und der Wohnfläche des konkreten Objekts ab und sollte mit einem Steuerberater geprüft werden.
Aktuelle Objekte
Betreutes Wohnen als Kapitalanlage im Überblick
Schwerpunkt Betreutes Wohnen, ergänzt um ausgewählte Pflegeimmobilien – alle mit professionellem Betreiber und langfristigem Mietvertrag.
5 % Sonder-AfA25J Mietvertrag
Betreutes Wohnen Gottfrieding
84177 Gottfrieding, Bayern
253.300 € Kaufpreis ab
2,95% Rendite ca.
5% AfA
Frühjahr 2028 Fertigstellung
25J Mietvertrag
Betreutes Wohnen Grassau
83224 Grassau, Bayern
441.000 € Kaufpreis ab
2,4% Rendite ca.
2% AfA
2021 Baujahr
5 % Sonder-AfANeubau 2027
Betreutes Wohnen Halberstadt
38820 Halberstadt, Sachsen-Anhalt
403.691 € Kaufpreis ab
3,2% Rendite ca.
5% AfA
2027 Fertigstellung
5 % Sonder-AfANeubau 2027
Betreutes Wohnen Ingolstadt
85053 Ingolstadt, Bayern
507.200 € Kaufpreis ab
2,65% Rendite ca.
5% AfA
2027 Fertigstellung
5 % Sonder-AfANeubau 2027
Betreutes Wohnen Mühlberg
99869 Mühlberg, Thüringen
183.844 € Kaufpreis ab
3,2% Rendite ca.
5% AfA
2027 Fertigstellung
5 % Sonder-AfAKfW-förderfähig
Betreutes Wohnen Olching
82140 Olching, Bayern
498.800 € Kaufpreis ab
2,74% Rendite ca.
5% AfA
Winter 2027/28 Fertigstellung
Neubau 202625J Mietvertrag
Betreutes Wohnen Osterholz-Scharmbeck
27711 Osterholz-Scharmbeck, Niedersachsen
340.666 € Kaufpreis ab
3,4% Rendite ca.
5% AfA
2026 Baujahr
5 % Sonder-AfANeubau 2027
Betreutes Wohnen Raubling
83064 Raubling, Bayern
285.100 € Kaufpreis ab
2,95% Rendite ca.
5% AfA
2027 Fertigstellung
Denkmal-AfA25J Mietvertrag
Betreutes Wohnen Kassel
34123 Kassel, Hessen
362.496 € Kaufpreis ab
2,82% Rendite ca.
2,5% AfA
1891 Fertigstellung
5 % Sonder-AfANeubau 2027
Betreutes Wohnen Tholey
66636 Tholey, Saarland
189.775 € Kaufpreis ab
3,1% Rendite ca.
5% AfA
2027 Fertigstellung
5 % Sonder-AfANeubau 2026
Betreutes Wohnen Schenklengsfeld
36277 Schenklengsfeld, Hessen
189.775 € Kaufpreis ab
3,1% Rendite ca.
5% AfA
2026 Fertigstellung
3,0 % Rendite
Betreutes Wohnen Schwandorf
92421 Schwandorf, Bayern
320.900 € Kaufpreis ab
3,0% Rendite ca.
5% AfA
2025 Baujahr
5 % Sonder-AfANeubau 2026
Betreutes Wohnen Straubing
94315 Straubing, Bayern
516.800 € Kaufpreis ab
2,28% Rendite ca.
5% AfA
2026 Fertigstellung
25J Mietvertrag4,5 % Rendite
Pflegeimmobilie Altena
58762 Altena, Nordrhein-Westfalen
186.644 € Kaufpreis ab
4,5% Rendite ca.
3% AfA
2024 Baujahr
4,0 % RenditeEinstiegspreis
Pflegeimmobilie Bad Kötzting
93444 Bad Kötzting, Bayern
159.900 € Kaufpreis ab
4,0% Rendite ca.
2% AfA
1996 (Modernisierung 2024) Baujahr
4,6 % RenditeEinstiegspreis
Pflegeimmobilie Boxberg
02943 Boxberg, Sachsen
121.338 € Kaufpreis ab
4,6% Rendite ca.
3,2% AfA
2005 Baujahr
3,6 % Rendite
Pflegeimmobilie Burhave
26969 Burhave, Niedersachsen
233.557 € Kaufpreis ab
3,6% Rendite ca.
5% AfA
2005 (An- und Umbau 2020) Baujahr
4,0 % RenditeEinstiegspreis
Pflegeimmobilie Eschenburg
35713 Eschenburg, Hessen
165.900 € Kaufpreis ab
4,0% Rendite ca.
2% AfA
2019 Baujahr
Neubau 20283,2 % Rendite
Pflegeimmobilie Hachenburg
57627 Hachenburg, Rheinland-Pfalz
247.069 € Kaufpreis ab
3,2% Rendite ca.
5% AfA
2028 Fertigstellung
Neubau 202725J Mietvertrag
Pflegeimmobilie Halberstadt
38820 Halberstadt, Sachsen-Anhalt
245.236 € Kaufpreis ab
3,3% Rendite ca.
5% AfA
2027 Fertigstellung
25J Mietvertrag3,2 % Rendite
Pflegeimmobilie Lechbruck am See
86983 Lechbruck am See, Bayern
266.500 € Kaufpreis ab
3,2% Rendite ca.
3% AfA
2025 Baujahr
Neubau 202625J Mietvertrag
Pflegeimmobilie Osterholz-Scharmbeck
27711 Osterholz-Scharmbeck, Niedersachsen
218.650 € Kaufpreis ab
3,6% Rendite ca.
5% AfA
2026 Baujahr
4,1 % RenditeEinstiegspreis
Pflegeimmobilie Renchen
77872 Renchen, Baden-Württemberg
172.500 € Kaufpreis ab
4,1% Rendite ca.
2% AfA
2006 Baujahr
Neubau 20273,4 % Rendite
Pflegeimmobilie Tholey
66636 Tholey, Saarland
219.815 € Kaufpreis ab
3,4% Rendite ca.
3% AfA
2027 Fertigstellung
Neubau 20263,6 % Rendite
Pflegeimmobilie Schenklengsfeld
36277 Schenklengsfeld, Hessen
215.059 € Kaufpreis ab
3,6% Rendite ca.
3% AfA
2026 Fertigstellung
25J Mietvertrag4,0 % Rendite
Pflegeimmobilie Schüttorf
48465 Schüttorf, Niedersachsen
163.305 € Kaufpreis ab
4,0% Rendite ca.
3% AfA
2024 Baujahr
5 % Sonder-AfANeubau 2027
Pflegeimmobilie Springe
31832 Springe, Niedersachsen
220.099 € Kaufpreis ab
3,1% Rendite ca.
5% AfA
2027 Fertigstellung
Neubau 202625J Mietvertrag
Pflegeimmobilie Troisdorf
53840 Troisdorf, Nordrhein-Westfalen
210.120 € Kaufpreis ab
3,7% Rendite ca.
5% AfA
2026 Baujahr
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Fakten statt Bauchgefühl
Was diese Anlageform besonders macht
Diese Anlageklasse vereint Steuervorteile, staatliche Förderung und demografische Sicherheit – eine Kombination, die kaum eine andere Investitionsform bietet.
Steuerlich stark gefördert
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können Sie durch degressive AfA und § 7b EStG Sonder-AfA in den ersten vier Jahren einen Abschreibungsbetrag in Größenordnung von 80.000 € geltend machen – sofern die Voraussetzungen des § 7b EStG für das konkrete Objekt vorliegen. Ob und in welcher Höhe das bei Ihnen wirkt, hängt von Ihrer Steuersituation ab. Zum Vergleich: Bei ETFs oder Gold gibt es keinerlei Abschreibungsmöglichkeit.
Kein eigenes Vermietungsrisiko
Ihr Vertragspartner ist der Betreiber der Wohnanlage, nicht der einzelne Bewohner. Er mietet Ihr Appartement für 20 bis 25 Jahre und schuldet die vereinbarte Miete ungeachtet der Belegung; Mietersuche, Mieterwechsel und Nebenkostenabrechnung entfallen für Sie. Das verlagert das Vermietungsrisiko auf den Betreiber – es entfällt nicht: Die Zahlungen hängen an dessen Zahlungsfähigkeit. Maßgeblich ist der jeweilige Mietvertrag, den ich Ihnen vor dem Kauf vollständig vorlege.
Demografisch getragene Nachfrage
Bis 2035 fehlen in Deutschland über 300.000 altersgerechte Wohneinheiten (Bertelsmann Pflegereport). Zugleich kostet ein Heimplatz die Bewohner inzwischen durchschnittlich 3.245 € Eigenanteil im Monat.* Betreutes Wohnen ist die deutlich günstigere Antwort darauf und erhält die Selbstständigkeit. Der Nachfragedruck kommt also von zwei Seiten: vom fehlenden Bestand und von den Kosten der Alternative.
* vdek-Auswertung, Stand 01/2025
Was passiert bei einer Betreiberinsolvenz?
Die häufigste Sorge. Ihre Wohnung bleibt in jedem Fall Ihr Eigentum: eigenes Grundbuchblatt, von der Insolvenz des Betreibers rechtlich nicht berührt. Beim Betreuten Wohnen kommt hinzu, was ein Pflegeheimzimmer nicht bietet – das Appartement ist eine vollwertige, barrierefreie Wohnung. Findet sich kein Ersatzbetreiber, lässt sie sich regulär vermieten oder verkaufen. Garantiert ist trotzdem nichts: Ein Betreiberwechsel kann Mietausfall, geänderte Konditionen oder längeren Stillstand bedeuten. Die Bonität des Betreibers ist deshalb das zentrale Prüfkriterium vor jedem Kauf.
Häufige Fragen
Was Anleger vor dem Kauf wissen wollen
Was passiert, wenn der Betreiber insolvent wird?
Ihre Wohnung bleibt Ihr Eigentum, mit eigenem Grundbuchblatt, unabhängig davon, wie es dem Betreiber geht. Beim Betreuten Wohnen ist das Appartement zudem eine vollwertige, barrierefreie Wohnung: Findet sich kein Ersatzbetreiber, lässt sie sich regulär vermieten oder verkaufen – anders als ein Zimmer im Pflegeheim. Ein automatischer Anspruch auf Fortführung besteht nicht, und ein Betreiberwechsel kann zu Mietausfall oder geänderten Konditionen führen. Deshalb prüfe ich vor jeder Vermittlung Bonität und Trägerstruktur des Betreibers.
Muss ich mich selbst um Mieter oder Instandhaltung kümmern?
Nein. Der Betreiber übernimmt Verwaltung, Vermietung und die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen. Für Sie bleiben die jährliche Steuererklärung und die WEG-Abrechnung. Welche Instandhaltungspflichten beim Eigentümer verbleiben, regelt der jeweilige Vertrag.
Wie sicher ist die Mieteinnahme bei Leerstand?
Bei den üblichen Mietverträgen schuldet der Betreiber die vereinbarte Miete ungeachtet der Belegung der einzelnen Einheit. Das Risiko liegt damit nicht bei Ihnen, sondern beim Betreiber, und es entfällt nicht: Zahlungen hängen von dessen Zahlungsfähigkeit ab. Maßgeblich ist der jeweilige Mietvertrag, den ich Ihnen vor dem Kauf vollständig vorlege.
Kann ich die Immobilie später wieder verkaufen?
Ja, jederzeit. Betreutes-Wohnen-Einheiten haben durch ihre Drittverwendbarkeit (auch als normale Eigentumswohnung) einen breiten Käuferkreis. Spezialisierte Makler oder Betreibernetzwerke vermitteln den Verkauf.
Lohnt sich Betreutes Wohnen im Vergleich zu ETFs oder Festgeld?
Betreutes Wohnen bietet drei Vorteile, die ETFs und Festgeld nicht haben: steuerliche Abschreibung (bis 5 % p.a.), KfW-Förderdarlehen und inflationsgeschützte Mieteinnahmen. Bei vergleichbarem Eigenkapitaleinsatz ist die Nachsteuer-Rendite oft deutlich höher.
Ab welchem Eigenkapital kann ich einsteigen?
Das günstigste aktuell vermittelte Objekt beginnt bei 121.338 €. Wie viel Eigenkapital Sie brauchen, hängt von Objekt, Finanzierung und Ihrer Bonität ab; üblich sind rund 15 bis 25 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Ich rechne das im Erstgespräch für Ihre Situation durch.
Weil Werte mehr sind als Zahlen
Dr. Thomas Ulsamer
Werte erkennen. Vertrauen verdienen. Verantwortung übernehmen.
Hinter dieser Plattform stehe ich, Dr. Thomas Ulsamer. Seit über 25 Jahren begleite ich Anleger bei substanzorientierten Immobilien-Investments.
Ich arbeite mit etablierten Bauträgern zusammen: Qualität vor Quantität, persönliche Begleitung von der Objektauswahl bis zur Finanzierung, ein Ansprechpartner.
29 Objektein 10 Bundesländern
ab 121.338 €Einstiegspreis
bis 25 JahreMietvertragslaufzeit
25+ Jahreeigene Markterfahrung