Was ist die AfA und warum ist sie für Kapitalanleger relevant?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Sie bildet den steuerlichen Wertverlust eines Wirtschaftsguts über die Nutzungsdauer ab. Bei vermieteten Wohnimmobilien zählen die jährlichen AfA-Beträge zu den Werbungskosten und mindern die zu versteuernden Mieteinkünfte. Das senkt die persönliche Steuerlast und verbessert die Netto-Liquidität aus der Investition.
Wichtig: Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises ist abschreibbar. Der Grundstücksanteil bleibt außen vor, da Grund und Boden steuerlich nicht abgenutzt werden. Üblich sind 80 bis 90 Prozent Gebäudeanteil; der konkrete Wert wird im Kaufvertrag fixiert und sollte realistisch angesetzt werden.
Drei AfA-Modelle für Wohnimmobilien
Bei einer Kapitalanlage in Betreutes Wohnen sind je nach Objekt und Bauantragsdatum drei Modelle relevant:
| Modell | Rechtsgrundlage | Höhe | Voraussetzung |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA Neubau | § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG | 3 % p. a. (linear) | Fertigstellung ab 01.01.2023 |
| Lineare AfA Bestand | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG | 2 % p. a. (linear) | Fertigstellung 1925 bis 2022 |
| Degressive AfA | § 7 Abs. 5a EStG | 5 % p. a. auf Restwert | Baubeginn 01.10.2023 bis 30.09.2029 |
| Sonder-AfA Mietwohnungsneubau | § 7b EStG | bis zu 5 % zusätzlich in den ersten 4 Jahren | Bauantrag in zwei förderfähigen Zeitfenstern |
Die degressive AfA und die Sonder-AfA können kombiniert werden, sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. In den ersten Jahren ergibt sich dadurch ein besonders hoher Abschreibungsbetrag – die Gesamtwirkung erläutert der Steuervorteile-Ratgeber.
Degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG
Mit dem Wachstumschancengesetz vom März 2024 wurde die degressive AfA für Wohngebäude wieder eingeführt. Sie ermöglicht eine Abschreibung von 5 % pro Jahr auf den jeweiligen Restbuchwert. Der Abschreibungsbetrag ist im ersten Jahr am höchsten und nimmt jährlich ab.
Voraussetzungen:
- Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 (Datum der Bauanzeige oder Bauantrag).
- Bei Erwerb vom Bauträger: Kauf im Jahr der Fertigstellung.
- Das Gebäude muss zu Wohnzwecken vermietet werden.
- Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich und wird in der Regel nach 8 bis 12 Jahren wirtschaftlich sinnvoll.
Hinweis: Die degressive AfA wirkt linear-vergleichbar nur in den ersten Jahren als Liquiditätsbeschleuniger. Über die gesamte Nutzungsdauer hinweg ist die Summe der abschreibbaren Beträge identisch mit der linearen AfA.
Sonder-AfA Mietwohnungsneubau nach §7b EStG
Die Sonder-AfA nach §7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung in den ersten vier Nutzungsjahren. Sie beträgt bis zu 5 % pro Jahr und kommt on top zur regulären linearen oder degressiven AfA. In Summe können in den ersten vier Jahren bis zu 20 % zusätzlich abgeschrieben werden.
Voraussetzungen (Stand 2025, ohne Anspruch auf Vollständigkeit):
- Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 01.09.2018 und 31.12.2021 oder zwischen dem 01.01.2023 und 30.09.2029 (zwei förderfähige Zeitfenster).
- Neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen in einem Wohngebäude.
- Mindestens zehn Jahre Vermietung zu Wohnzwecken nach Anschaffung oder Herstellung.
- Baukostengrenze: maximal 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche (Förderfähigkeitsgrenze).
- Bemessungsgrundlage: maximal 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche (gedeckelter Abschreibungswert).
- Für Bauanträge ab dem 01.01.2023: Einhaltung des Energiestandards Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Dieser Energiestandard ist gleichzeitig Voraussetzung für die KfW 297/298 Förderung.
Achtung: Bei Verstoß gegen die Zehnjahres-Bindung (z. B. Eigennutzung, Verkauf, Umnutzung in Gewerbe) kann die in Anspruch genommene Sonder-AfA rückwirkend versagt werden. Die steuerliche Korrektur erfolgt im betroffenen Veranlagungszeitraum.
AfA-Verlauf über 10 Jahre im Vergleich
Die folgende Grafik zeigt für eine Beispiel-Einheit (Kaufpreis 295.000 €, Gebäudeanteil 85 %, Wohnfläche 52 m²), wie sich die jährliche AfA in den ersten zehn Jahren entwickelt:
Beispielrechnung: Neubau-Einheit Betreutes Wohnen
Annahmen: Kaufpreis 295.000 € ab Bauträger, Fertigstellung 2025, Bauantrag 2024, KfW 40 QNG erfüllt, Wohnfläche 52 m². Die Bemessungsgrundlage liegt mit ca. 5.673 €/m² über der Sonder-AfA-Grenze von 4.000 €/m², sodass die Sonder-AfA nur auf den gedeckelten Anteil greift.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 295.000 € |
| Gebäudeanteil 85 % | 250.750 € |
| Grundstücksanteil 15 % (nicht abschreibbar) | 44.250 € |
| Sonder-AfA-Bemessungsgrundlage (52 m² × 4.000 €) | 208.000 € |
| Degressive AfA 1. Jahr (5 % von 250.750 €) | 12.538 € |
| Sonder-AfA 1. Jahr (5 % von 208.000 €) | 10.400 € |
| Gesamt-AfA im 1. Jahr | 22.938 € |
Bei einem persönlichen Spitzensteuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerersparnis von rund 9.634 € im ersten Jahr. Über die ersten vier Jahre kumuliert ergibt sich durch das Zusammenspiel von degressiver und Sonder-AfA eine Steuerersparnis im fünfstelligen Bereich.
Beispielrechnung-Disclaimer: Die Zahlen sind illustrativ und vereinfachen die Realität. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt von Ihrem Grenzsteuersatz, der Kostenstruktur des Objekts und der konkreten Vertragsausgestaltung ab.
Häufige Fallstricke
- Falsch ausgewiesener Gebäudeanteil. Ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil mindert die AfA-Basis. Der Anteil sollte vor dem Notartermin geprüft und realistisch verhandelt werden.
- Eigennutzung schließt die Förderung aus. Sowohl die degressive AfA als auch die Sonder-AfA setzen Vermietung voraus. Schon eine kurzfristige Selbstnutzung kann die Förderung gefährden.
- Liebhaberei-Vermutung. Wenn AfA, Zinsen und Bewirtschaftungskosten die Mieteinnahmen dauerhaft übersteigen, prüft das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht. Bei langlaufenden Pachtverträgen mit professionellem Betreiber ist das Risiko in der Regel überschaubar.
- AfA-Wechsel rechtzeitig prüfen. Nach mehreren Jahren der degressiven AfA ist der Wechsel zur linearen AfA auf den Restwert meist günstiger. Ihr Steuerberater sollte den optimalen Wechselzeitpunkt jährlich neu bewerten.
Fazit
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonder-AfA nach § 7b EStG sind die stärksten steuerlichen Hebel für neue Wohnimmobilien-Investments. Beim Betreuten Wohnen kommt ein zweiter struktureller Vorteil hinzu: Der langfristige Pachtvertrag mit dem Betreiber sichert stabile Mieteinnahmen, sodass die “Liebhaberei”-Prüfung des Finanzamts in der Regel unproblematisch verläuft.
Rechtlicher Hinweis: Diese Darstellung dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Die konkreten steuerlichen Effekte hängen von Ihrer individuellen Situation, der Vertragsgestaltung des Objekts und dem aktuellen Stand der Gesetzgebung ab. Vor jeder Investitionsentscheidung empfiehlt sich eine Beratung durch Ihren Steuerberater. Stand der Informationen: Mai 2026.
Weiterführend
Verwandte Ratgeber:
- Steuervorteile bei Betreutem Wohnen – Gesamtwirkung der drei steuerlichen Hebel
- KfW-Förderung für Betreutes Wohnen – wie KfW-Kredite das AfA-Konstrukt ergänzen
- Finanzierung einer Betreutes-Wohnen-Immobilie – Eigenkapital, KfW und Hausbank
- Rendite bei Betreutem Wohnen – wie der AfA-Hebel die Gesamtrendite verändert
Konkrete Objekte: Aktuell vermittelbare Einheiten mit Sonder-AfA-Eignung in unserer Standortübersicht.
