Rendite bei Betreutem Wohnen Realistische Werte vs. Werbeversprechen

Was ist „Rendite“ bei einer Kapitalanlage-Immobilie?

Drei Begriffe werden im Vertrieb oft synonym verwendet, sind aber sehr unterschiedlich:

1. Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis. Die Schlagzeile in jedem Exposé.
2. Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten).
3. Gesamtrendite = Nettomietrendite + Wertentwicklung der Immobilie + Steuer-Effekt (AfA, Werbungskostenabzug).

Vertriebs-Material zeigt fast immer die Bruttomietrendite, die ist am höchsten und am wenigsten aussagekräftig.

Realistische Bruttomietrenditen bei Betreutem Wohnen

Aktuelle Marktwerte für Betreutes Wohnen als Kapitalanlage:

• Premium-Lagen (München, Hamburg, Köln): 3,0 bis 3,5 %
• Sehr gute Lagen (Mittelstädte, Speckgürtel-Großstädte): 3,4 bis 3,8 %
• Solide Lagen (Mittelstädte mit Nachfrageüberhang): 3,8 bis 4,2 %
• B-Lagen oder kleinere Städte: 4,0 bis 4,5 %, höher, aber mit erhöhtem Standort­risiko

Werte von 5 % oder mehr sollten Sie kritisch hinterfragen, entweder ist der Standort sehr peripher, die Kaufnebenkosten sind nicht eingerechnet oder die Mietkalkulation ist optimistisch.

Was zieht die Brutto- in Richtung Netto-Rendite?

Von der Bruttomietrendite gehen jährlich ab:

• Verwaltungskosten Pachtvertrag, meist gering bei Betreutem Wohnen (Betreiber verwaltet)
• Instandhaltungsrücklage, typisch 0,5 bis 1,0 % des Gebäudewerts p.a.
• Mietausfallreserve, typisch 1 bis 3 % der Bruttojahresmiete als Puffer
• WEG-Verwaltung, bei Eigentumswohnungen-Modell oft 200 bis 350 €/Jahr

Faustregel: Aus 3,8 % Brutto werden etwa 3,2 % Netto vor Steuern.

Der Steuer-Hebel, wo die echte Rendite herkommt

Der entscheidende Punkt für die Gesamtrendite: Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Kombination mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG (zusätzlich 5 % auf Gebäudeanteil in den ersten vier Jahren) liefert bei Spitzensteuersatz signifikante Steuerersparnis. Eine Tiefenanalyse der drei AfA-Modelle finden Sie im AfA-Ratgeber. Über die ersten 5 Jahre können dies bei einem 295.000-€-Objekt rund 25.000–30.000 € sein, das entspricht in dieser Phase einer zusätzlichen Rendite von etwa 1,5–2,0 Prozentpunkten.

Plus: Finanzierungskosten (Schuldzinsen) sind als Werbungskosten absetzbar. Bei einer 60-%-Finanzierung, typische Finanzierungsstruktur bei Betreutem Wohnen, ergibt sich ein zusätzlicher Liquiditätsvorteil in den ersten Jahren.

Beispielrechnung, realistisch

<g class="dgm-x-label">
  <text x="135" y="342" text-anchor="middle">Brutto­miet­rendite</text>
  <text x="225" y="342" text-anchor="middle">−&#xa0;Bewirt­schaft.</text>
  <text x="315" y="342" text-anchor="middle">Netto­rendite</text>
  <text x="405" y="342" text-anchor="middle">+&#xa0;AfA-Effekt</text>
  <text x="495" y="342" text-anchor="middle">+&#xa0;Zins­abzug</text>
  <text x="585" y="342" text-anchor="middle">Gesamt­rendite</text>
</g>

Eine 295.000-€-Einheit, 60 % finanziert, 4 % Zinsen, 2 % Tilgung:

Das ist realistisch, ohne Wertsteigerung des Objekts zu berücksichtigen.

Worauf achten?

• Keine Werbung mit „5 %+ Mietrendite“ glauben, fast immer Bruttomietrendite ohne Bewirtschaftungs- und Steuereffekt
• Indexierung im Pachtvertrag prüfen, eine Wertsicherungsklausel schützt gegen Inflation (siehe Mietsicherheit bei Betreutem Wohnen)
• Bauträger-Konstrukt verstehen, geschlossene Fonds und Bauträgermodelle haben unterschiedliche Risikoprofile
• Eigene Steuersituation, wer keinen Spitzensteuersatz hat, profitiert weniger von der AfA

Fazit

Realistische Brutto-Renditen für Betreutes Wohnen liegen bei 3,2 bis 4,2 %. Die echte Stärke liegt in der Gesamtrendite über den Steuer-Hebel und die Wertstabilität. Wer ehrlich rechnet, kommt in den ersten Jahren auf 4,5–5,5 % Gesamtrendite, bei deutlich geringerem Volatilitäts-Risiko als bei Aktien-Investments vergleichbarer Größenordnung.

Eine individuelle Renditerechnung ist bei jedem Objekt sinnvoll, wir machen sie mit Ihnen in einer persönlichen Beratung.

Weiterführend

Verwandte Ratgeber:

• AfA bei Betreutem Wohnen, die drei AfA-Modelle im Detail
• Steuervorteile als Kapitalanlage, die drei Hebel, die zusammenwirken
• Finanzierung einer Betreutes-Wohnen-Immobilie, Eigenkapital, KfW, Hausbank
• Mietsicherheit bei Betreutem Wohnen, Wertsicherungsklauseln & Betreiberrisiko

Konkrete Objekte: Vermittelbare Betreutes-Wohnen-Einheiten mit ausgewiesener Renditeprognose finden Sie in unserer Standortübersicht.

Quellen

• § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
• § 7b EStG – Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau
• § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• vdpResearch – Immobilienpreisindex
• Statistisches Bundesamt – Verbraucherpreisindex (Inflation)

Rechtlicher Hinweis: Die genannten Renditen sind Marktbeobachtungswerte und keine Zusicherung künftiger Erträge. Beispielrechnungen sind illustrativ und ohne Berücksichtigung individueller Steuerprogression und Bonität. Diese Darstellung ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Stand: Mai 2026.